房地产山雨欲来风满楼 万科5公告连发

2025年2月5日，万科企业股份有限公司连发5条公告，涉及年报预告、高管变更、项目转让等内容。业内人士普遍认为，这一系列动作可能意味着万科将迎来重大转机。

人事调整

1. 郁亮辞去董事会主席职务；
2. 祝九胜因身体原因申请辞去公司董事、总裁、首席执行官等职务，不再担任公司任何职务。

资源整合

• 董事会决定利用大股东深圳地铁集团在内的各方资源优势，加快融资模式转型。
• 选举深圳地铁集团董事长辛杰为公司第二十届董事会主席，法定代表人由郁亮变更为辛杰。

出售资产

万科拟向深铁集团转让红树湾物业开发项目，已收回资金共计74.4亿元，体现在财报中的利润6亿元。

大股东鼎力支持

深圳国资委负责人表示，将采取多种方式进一步降低深圳地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好发挥万科第一大股东的作用。深圳、广东和国家相关部门也积极支持万科稳定生产经营。

市场反应

万科5月到期美元债势创2023年11月6日以来最大涨幅。A股市场方面，地产板块估值有望进一步提升。

行业展望

光大证券认为，万科作为标杆性企业，其经营状态反映了国内房地产市场、开发商的生态，也折射出政策面的热度。此次深圳国资、深铁集团大力度改组万科董事会，有望强化债权人、供应商对万科前景的正面预期，进而提升投资人、购房者对房地产市场前景的积极预期。

机构普遍预期，今年房地产投资增速有望结束负增长，一线城市房价有望率先回升。

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“三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁

山雨欲来风满楼。 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。 会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 在此之前，以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传。 21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息，但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节，尚待进一步细化落地。 另据媒体报道，参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表。 对房地产融资政策的收紧，已是箭在弦上。 但在政策落地之前，各种分析与猜测层出不穷，刚从疫情中恢复的房地产业，再度陷入纷扰。 分析人士认为，若严格执行，未来房企的融资规模将受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。 如今，大家都在等“靴子”的正式落地。 或以试点形式推开监管层对房地产融资管理的强化，在近期有迹可循。 7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，并首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。 8月13日，21世纪经济报道独家报道称，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。 具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。 根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。 8月20日召开的座谈会，再度强化了融资政策收紧的预期。 尽管官方公布的信息较为有限，但对融资实施强监管的信号已经十分明确。 21世纪经济报道从权威人士处了解到，共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。 21世纪经济报道还了解到，前述会议的基调以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。 但当日并未公布相关政策执行的时间表。 据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。 监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。 但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力。 8月28日早间，绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。 他表示，公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确的时间表。 另据了解，监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理，此前已有过多轮征求意见。 未来这项政策有可能先在部分企业进行试点，然后逐渐推开。 高杠杆时代的终结？“万科是从官方发布的信息了解到，监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对此公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。 ”对于融资新政，在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示。 在公开表态中，房企大多将这一政策称为一种“规范”，并认为对行业的健康发展大有裨益。 但若根据“三条红线”进行实际考量，能够独善其身的企业并不多。 天风证券根据2019年财务数据，按照“三条红线”的标准对销售额较高的50家房企进行了划分。 其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。 若对参会的12家房企进行划分，则有4家房企位于全部踩线的“红档”，分别是恒大、融创、绿地、中梁；全部不踩线的“绿档”房企，为保利、中海、华润、华侨城4家央企；万科、碧桂园均因资产负债率偏高而位于“黄档”。 “如果对所有企业都按此标准执行，这一政策的影响范围可想而知。 ”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，多年来，房地产业主要依靠举债来实现规模扩张，高负债往往能带来高增长。 若债务规模被控制，意味着通过高杠杆来进行扩张的时代将面临终结。 短期来看，若债务规模被控制，也将引发一系列的连锁反应。 在近期的房企中期业绩会上，不少房企提及对这一政策的看法。 除了强调降负债、抓回款外，很多企业也开始注重拿地和投资，从而提高资金使用效率。 雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林就表示，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。 下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。 ”21世纪经济报道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，并已着手研究，其面临的主要疑问在于，不清楚具体的政策细节和执行尺度。 一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。 有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。 当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。 风财讯对话顶层智慧，22场云端对话，10城落地论坛，9月1日-9月6日，与您相约！

房地产并购融资款相继落地 会是拯救出险房企利器吗？

中新经纬1月27日电 (薛宇飞)华润置地、招商蛇口并购融资正式落地。 25日，华润置地及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元人民币并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。 同日，招商蛇口、建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。 近来，有关房地产项目并购的事件不断，此前融创、世茂、雅居乐等相继出让项目股权，地产行业项目并购颇有山雨欲来风满楼之势。 业内认为，房企间合作项目的股权收并购将率先发力，但如果要大规模开展，还需多个具体政策的支持与配合。 多路资金入局据华润置地官方微信公众号26日公告，此次与招商银行合作协议的签署，将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用；同时本次合作将助力华润万象生活中长期业务发展需要，为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。 同日，招商蛇口、建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。 招商蛇口中期票据发行金额为12.9亿元，募集资金全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。 建发地产此次成功募集资金10亿元，募集资金中4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权。 1月12日、13日，华侨城集团发行了合计15亿元的中期票据，其中9.6亿元用于偿还并购贷款。 房企能发行并购票据，缘于2021年12月央行、银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，通知明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。 另外，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款也不再计入“三条红线”相关指标。 平安证券指出，根据上海清算所披露，2020年至今发行的5笔并购票据涉及并购对象主要集中为基础设施、商务办公类资产，并购票据用于房地产业较为罕见，政策鼓励意图明显。 除了中期票据，1月13日，保利置业拟发行的公司债获上交所受理，类别为小公募，拟发行金额50亿元，用途之一就包括了“房地产项目的兼并收购”。 浦发银行于1月21日公告称，已完成第一期金融债券簿记定价，债券发行规模为300亿元，其中，有50亿元为房地产项目并购主题债券。 这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。 平安证券认为，过往楼市低迷期，大多通过放开限购、限贷(如2014年-2015年)刺激需求来释放市场风险。 当前行业面临的困局为信用危机，购房者、金融机构普遍信心不足，在“房住不炒”总基调下，仅靠需求刺激手段已无法从根本上化解风险。 因此，房企项目并购成为化解风险、实现出清最有效的市场化手段之一。 央企国企唱主角从以上动态可以看出，获得各路资金支持的主要还是央企、国企类房地产公司，虽然此前万科、碧桂园、龙湖也发行或计划发行中期票据，但用途均没有指向房地产项目并购。 事实上，经过一段时间的沉寂，央、国企类房地产公司已经开始在收并购市场出手。 在获得上述资金支持之前，过往鲜有收并购的华润万象生活就先后进行了两笔大额并购。 1月5日，华润万象生活公告称，拟购买禹洲物业全部注册资本，最终协定价不得高于10.6亿元。 1月20日，华润万象生活又公告称，计划以不超过22.6亿元的代价将中南服务收入囊中。 禹洲集团、中南建设这两家房企的资金面较为紧张，若最终能够成功出售各自的物业公司，将在一定程度上缓解资金压力。 1月24日，雅居乐、世茂集团相继公告称，将各自持有广州亚运城商住混合式综合体项目约26.66%、26.67%出售给中海地产，代价分别为18.43亿元、18.445亿元。 1月21日，世茂集团还以10.6亿元的总价出售上海北外滩项目公司股权，收购方为隶属上海市国资委的一家地产开发公司。 近段时间，融创相继转让了位于武汉、昆明等城市多个项目公司的股权，接盘方有首创置业、武汉城建、华发地产，这三家分别是北京、武汉、珠海的国企。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬称，此前，由于企业债务情况复杂，房地产市场持续低迷，并购案例相对较少，而从近期看，并购明显提速。 “这既与房地产市场逐渐稳定、各地积极搭建并购对接平台、金融市场发放并购资金等因素有关，也是受到部分企业愿意出售优质资产的影响，比如，世茂将上海、广州、深圳等地的核心资产都拿来出售。 ”“央企、国企类房地产公司无疑是目前收并购的主角，而在未来，个别优质民企，例如万科、龙湖这种，也可能会参与进来。 至于其他大部分民营房企，它们的资金链都比较紧张，不太可能参与。 ”李宇嘉判断。 除了央企、国企类房地产公司，资管巨头也有参与迹象。 据中国证券报26日报道，近日金融管理部门召集几家全国性资产管理公司(AMC)开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。 能否拯救出险房企？华泰证券研究所副所长张继强指出，考虑收并购的意愿与难度，潜在标的将主要是一线与强二线资质较优、原先就有国企参与合联营及股权结构清晰的民营企业项目。 中信证券也称，合作项目是并购市场的开端，因为并购发起方对于合作项目具体情况十分熟悉，且一般并购行为发生后才能解除项目层面的资金监管。 中信证券更是预测，合作项目并购的空间不小，“根据测算，十家高信用公司所涉及的少数股东权益总计高达7452亿元，而假设其中有25%的比例是与资金困难公司的合作，相关合作项目按照成本价收购，有70%的项目需要通过收并购解决，则这十家高信用公司需要付出1304亿元并购合作项目的股权。 这个估算是保守的。 ”各路资金相继汇集，再加上并购贷款不计入“三道红线”，那是否意味着大规模的并购潮将就此开启？李宇嘉认为，项目收并购不同于企业破产重组，它会是实现民营房企软着陆的重要方式，提高民营房企的自救能力，未来的规模会不断扩大。 但张继强提醒，当前并购融资如何不计入“三道红线”，债券募集资金使用要求和信披等政策细节尚不明确，因此，并购融资大范围的落地，还需要多个监管部门具体政策的支持与配合。 此外，销售受阻是房企当前最大痛点，只有金融体系放松还不足以从根本上改变预期。 (中新经纬APP)

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